Les investissements immobiliers

Investissements immobiliers

Il existe plusieurs lois sur l’immobilier, et plusieurs choses possibles. Nous allons vous présenter les investissements qui nous paraissent les plus intéressants.

Ensemble nous allons faire un point sur les possibilités, les avantages, les inconvénients et les pièges à éviter. Pour finir, nous ferons un point sur nos recommandations du moment, notre placement préféré.

INVESTISSEMENT DENORMANDIE

Nous travaillons au cas par cas sur de l'investissement / défiscalisation DENORMANDIE. 
Un investissement comme le Pinel, mais sur l'ancien. Jusqu'à 6000 euros d'économies d'impôts par an. Clé en main ! Nous travaillons avec vous pour aller chercher le meilleur des investissements.

SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier.
"Pierre papier" est une expression couramment utilisée pour désigner les parts de SCPI.  Cette image renvoie au fait que l'investisseur détient de l'immobilier sous forme de part (= du papier) et non pas de l'immobilier en direct (= de la pierre). 

On peut détenir ces parts en direct mais aussi dans des contrats d'assurance vie.

Nous avons accès aux meilleures SCPI du marché.

 Immobilier dans l’assurance vie : Certaines compagnies ouvrent leur immobilier physique dans des fonds éligibles dans les contrats assurance vie. Il s'agit d'opérations temporaires et limitées, mais qui peuvent être intéressantes, dans le cadre d’une diversification. L’intérêt fiscal est que l’on bénéficie de la fiscalité de l’assurance vie. 

 

Immobilier : la loi Malraux

Le dispositif Malraux 2015 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

• - 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.
• - 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

                    Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2015 est plafonné à 100 000€ par an.

La Défiscalisation Malraux s'adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location).

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations en loi Malraux 2015 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme. 

 

Immobilier : le déficit foncier

Déficit foncier : une solution pour réduire ses impôts

 Le déficit foncier, un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n'entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun.

Or, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges. Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel. 

 

Immobilier : loi Pinel

Le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel a pour objectif de stimuler l'investissement locatif dans le neuf et donc ainsi la construction de nouveaux logements. Ce dispositif permet aux investisseurs de réduire leurs impôts si et seulement si, ceux-ci s'engagent à louer un logement neuf à usage d'habitation principale pendant une durée minimum.

•  21% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l’appartement est loué sur 12 ans
• 18% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l’appartement est loué sur 9 ans
• 12% de réduction d'impôt sur le prix de revient du logement si l’appartement est loué sur 6 ans

Le dispositif Pinel offre la possibilité de louer le bien à un ascendant/descendant, sous certaines conditions, sans interruption de l’avantage fiscal.
L'investissement dans le dispositif Pinel est plafonné à 300 000 euros dans la limite de deux logements par an.
De même, la loi Pinel est soumise à des conditions de plafonds de loyers, de ressources et de revenus.

Il existe évidement plusieurs programmes en immobilier, plusieurs lois fiscales. Toutes avec des avantages et des inconvénients. Notre travail va être de trouver ensemble celles qui vous correspondent le mieux.

L’important est surtout d’éviter les pièges liés à l’immobilier en général.

Nous allons trouver plusieurs lois fiscales.

Voici un petit échantillon de ce qui est généralement proposé et qui peut correspondre à vos besoins.

Les inconvénients :

-        La gestion du bien,

-        La gestion des locataires

-        Les charges, les taxes

-        La fiscalité sur les revenus

-        Les éventuels travaux (peu importants vu que l’achat du Pinel se fait que sur du neuf)

Les pièges :

Le Pinel est intéressant seulement si on maitrise les coûts. Les soucis, c’est que 90% des programmes proposés en Pinel (internet ou programmes immobiliers) ont un prix au m² surévalué de 20% par rapport au prix du neuf.

La revente se fait donc généralement avec une moins value.

Lorsqu’on vous vend du Pinel, certains sujets sont évincés de la conversation, comme prix du m², revente du bien, et on se focalise que sur l’économie d’impôt.

 Astuce :

Nous sommes en train de travailler avec une architecte de Tarbes sur des maisons individuelles, en faisant travailller des professionnels du batiments locaux, afin de maitriser les coûts. L'objectif est d'être en dessous du prix du marché du neuf, tout en ayant les meilleurs matériaux, et dans un soucis écoénergétique constant.

Début année 2016 
 

Immobilier : loi Pinel Outremer

Le taux de réduction d'impôt accordé en outre-mer est de :

• 23% pour un engagement de six ans (au lieu de 12% en métropole),
• 29% pour un engagement de neuf ans (ou un engagement initial de six ans puis trois ans supplémentaires),
• 32% pour un engagement total de 12 ans.

Ces taux de réduction d’impôt s'appliquent sur le prix de revient du logement dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable. Chaque contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements maximum, pour une même année d'imposition, dans la limite d'un prix d'acquisition total de 300.000 euros.

A partir des impôts 2015, la réduction d'impôt du Pinel bénéficie du plafonnement global majoré à 18.000 euros par foyer fiscal (contre 10.000 euros en métropole ou pour les opérations avant 2015).

Exemple : dans le cadre de l’achat d’un appartement répondant aux critères de la réduction fiscale d’une valeur de 195.000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale de 6.284 euros par an pour un engagement de 9 ans ou de 7.475 euros par an pour un engagement de 6 ans. Au total, la réduction peut atteindre 62.400 euros pour ce bien loué pendant 12 années.

La souscription à des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) permet également de bénéficier de la réduction d’impôts prévue par le dispositif Pinel. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt est de 95% du montant de la souscription effectuée avant le 1er septembre 2014 ou de 100% à partir de cette date. 

 

Immobilier : le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Première chose à savoir, comment fonctionne le LMNP :

Le LMNP se fait le plus souvent sur de la location gérée. Bien qu'il est possible d'en faire aussi tout seul, sur de la location d'appartement classique.

ce que nous allons voir ici , c'est les avantages et inconvénients de la location LMNP gérée.

Les biens que l'on trouve principalement dans le LMNP sont les suivants :

- résidences de tourisme

- résidences étudiantes

- résidences affaire

- résidences séniors

- EHPAD

Toutes ces résidences sont totalement gérées. On achète un appartement ou une chambre, et le gestionnaire gère tout.

La fiscalité

Tout d’abord, il faut savoir qu'il y a 2 fiscalités, au choix : 

1)      le LMNP "Censi-Bouvard"

Réduction de 11% du prix d'achat sur 9 ans.

Exemple : j'achète 100000 euros HT, je déduis 11000 euros d'impôts sur 9 ans. 

Donc 1222 euros par an. 

Similaire au Pinel, avec récupération TVA en plus et pourcentage inférieur de réduction d’impôts

2)     le LMNP "Classique" 

Système qui permet d'avoir des "loyers" nets d'impôts pendant une longue durée. 

J'achète 100000 euros HT, et je perçois des revenus nets d’impôts. 

(Dans l'exemple en pièce jointe, les revenus ne sont pas fiscalisés pendant 16 ans) 

- pour les 2 systèmes, il faut savoir que vous pourrez récupérer la TVA (quand on achète sur du neuf) 

Exemple, j'achète le bien 100000 euros, 1 an Apres l'Etat me fait un chèque de 20000 euros (20%) 

- et pour finir, sur le LMNP classique on peut acheter des résidences en neuf, mais aussi sur le marché secondaire (ancien) 

Cela peut être intéressant car on achète des biens hors TVA. 

Alors que sur le neuf, on la récupère. Cela revient un peu au même, mais les rendements peuvent être légèrement plus haut sur le marché secondaire (indexation des loyers) 

Voici la liste des avantages qui sont généralement compris dans les meilleures résidences en LMNP : 

- loyers nets d'impôts ou 11 % de réduction d'impôt 

- récupération de la TVA

- charges, frais et assurances pris en charge par le gestionnaire

- bail locatif passé avec le gestionnaire pour une durée généralement proche de 12 ans, reconductible.

(Ce qui veut dire que même si il n'y a pas de locataires dans votre bien, vous percevrez le loyer.) 

- le gestionnaire peut aussi prendre en charge les travaux de votre bien (petits travaux et gros travaux, article 605 et 606 du Code civil)

Pour faire simple, on achète un bien immobilier comme un autre, mais aussi un rendement net d'impôts et on évite tous les désagréments de l’immobilier.

Un exemple :

J'achète un bien 100000 €, 

L'année d'après je récupère 20 000 € de TVA

Un rendement net aux alentours de 4,5 ou 5 %

Et je ne m'occupe plus de rien, tout est géré.

+++        Les inconvénients et les risques.

Selon le type de biens, il y a des inconvénients et surtout des risques à prendre en compte :

-        Résidences de tourisme

Risques liés au choix du gestionnaire, à la localisation, et au but de la résidence, le choix doit être étudié

-        Résidences étudiantes

Risques liés à l’emplacement, au prix du m², à la rentabilité, aux gestionnaires,

Résidences seniors

Risques liés à la concurrence, à la proximité des commerces, prix m²

-        Résidences affaires

Risques liés à la localisation, à l’environnement,

-        Ehpad

Risques liés principalement au gestionnaire.

Astuce : Pour réduire les risques, nous avons décidé de travailler avec les 3 meilleurs gestionnaires en France. De plus, notre sélection des biens est très précise, et  la santé financière du promoteur/gestionnaire est scrupuleusement examinée.

Concrètement, il y aune énorme niche fiscale sur ces biens là. Je pense réellement que c'est actuellement un des meilleurs investissement immobilier, s'il est bien travaillé.

Nous travaillons en collaboration avec tous les experts comptables de nos clients ! Ce qui permet d'affiner les conseils ;-) 

 

Toutes nos simulations, nos conseils sont gratuits. Nous ne sommes pas des vendeurs d'immobilier, nous travaillons avec vous afin que l'on trouve ENSEMBLE, l'investissement qui vous correspond.

Nous sommes là pour mettre en évidence les avantages et inconvénients de tous les investissements.